新房选购小窍门 购买新房的三大技巧

  来源:泗水房产网发布日期::2018-01-20浏览次数:245

摘要:新房选购有哪些小窍门?买房者应当在独立思,观察房子的整体的才朝向以及面积、规划、设计等方面。首先,购房前要先了解房产知识。因为房屋涉及的金额巨大,购房是一个比较

    

    新房选购有哪些小窍门?买房者应当在独立思,观察房子的整体的才朝向以及面积、规划、设计等方面。

    首先,购房前要先了解房产知识。因为房屋涉及的金额巨大,购房是一个比较专业的行为。在一些发达国家,有成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式。而目前国内的房地产市场还没有培养出这类专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此,买房前了解一些房地产基础知识是必要的。

    其次,购房要有长远规划。要根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合的楼盘。不要一买就买三室两厅,硬要一步到位;而应从实际情况出发,好好规划一下。能满足基本的居住需求就好,避免出现不必要的额外负担,培养有梯度的消费观很重要。如何在能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资?需要考虑的因素有:月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力、交通状况、社区环境、户型结构等。当然,还是听听专家的建议。

    再次,购房要有财务规划。首先应初定一个目标,比如,年轻人大学毕业后五年内支付首付款。那么就为了这个目标,合理的分配一下收入,每个月固定留出一部分资金出来,制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划,那么每个月必须得固定提出一笔资金,就意味着可用资金必定减少,那么消费一定会变得更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外,建议也可先向父母借首付款,日后陆续返还,这样可缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。


    社区周围

    1. 常言有,要想富先通路。路是基础,社区周围的交通情况,比如巴士站,乘车路线,方便日后出行。 2. 市场是每个家庭都关心的地方,买菜方便,是能保证家里人买上新鲜菜,身体健康。 3. 购物娱乐中心的位置也很必要,直接影响到了日后的活动范围。良好的配套设施能提供中西餐厅、酒店式公寓。 4. 医院在这个花园的什么地方。人不是神仙,都难免会有感冒发烧小病。

    社区内部

    1. 社区外已经探测完毕,就需要看看内部的环境如何。常言道“远亲不如近邻”,社区的邻里关系越和谐、治安条件越良好、居住人群素质越高,那么居住氛围就越融洽,住在这里的心情才会更舒畅。 2. 小区内的绿化,容积率、绿化率、分摊面积比例。管理处,会所都有哪些功能服务设施提供。 3. 园林绿化的档次是如何的一个标准。区整体绿化体系点、线、面结合,构成了多层次、多样化的绿化空间体系,要体现居住环境自然化的构想。 4. 内部围栏地方的安全性隐私性如何。

    房子内外

    1. 房子的外观是否达到你中意的效果。 2. 房子的朝向是什么方位,这个很重要。好的房子多数是南北通,但是价格也贵些。 3. 房子内部的结构,设计的功能划分你有多少喜欢的。 4. 房子内部的质量,比如防水,防潮,配套的门窗工程是否齐全标准。

    经济问题

    1. 问清楚这个房子的开发商是哪个。调查,了解下背景,以往的案例十分必要。有些开发商是空壳,也难免有卷款逃跑的公司存在。 2. 咨询好房价,楼龄,交楼时间,管理费,水电费等等费用价格。从物业管理收费看,高层住宅由于多设有电梯,楼层居民也多,一般物业管理费要高于多层住宅。 3. 计算好首付以及月供跟利息的数字游戏。让你的日子没白白的浪费了。

    推荐专家

    1. 通过多年的行业实践经验,成熟的买家会考虑:首先是整体户型要双向对流、采光通风充裕,电梯多数以一梯两户为好,南北通。 2. 内部功能划分上,饭厅与客厅分开,功能区域划分明确; 3. 视觉上,有落地玻璃的阳台,飘窗比较受欢迎,也是开发商的卖点之一

    年轻人如何选房?

    面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。可以购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠。此外,由于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行依然方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。

    楼盘地段的选择技巧

    购房需要考虑的因素很多,一般来说,人们考虑的第一步就是地段,地段的选择关系到其他很多因素。例如,郊区可能有一些房子价钱比较便宜,质量也不错,但业主在城区上班,交通状况可能无法满足他的要求,这样的话会造成许多麻烦。所以,选择地段首先要考虑自己生活工作的便利性,必须在自己生活、工作最适合的一个半径范围内。此外,地段的选择还包括周围的配套条件,比如交通、人文、教育,以及基础设施等,这些都构成对地段好坏判断的因素。

    挑选房型的窍门

    一要看功能分区是否合理:主要是动静分区、公私分区、洁污分离和干湿分离。动静分区是指客厅、餐厅与卧室隔离;干湿分离是指保持厅与厨房、卫生间、浴室分离;洁污分离是指厅、卧与厨、卫分开。

    二要看通风采光是否好:采光、通风是每个人最基本的生理需要,尤其对家庭生活来说更为重要。

    三要看灵活性标准:也就是可变性,留下调整与更新的余地,以便居住者根据生活要求灵活改变实用空间。

    四要看空间利用率和得房率标准:空间利用率是房屋空间的利用效率,是指在相同的面积能够提供更多的功能或更高的舒适性。

    五要看动线合理标准:从一个空间到另一个空间,不要穿过其他功能区,以免破坏这一功能区的完整性和私密性。住宅应充分考虑住户的家庭结构和生活规律,使家庭使用功能细化。理想的住宅,起居空间由过厅、客厅、起居室、健身房、琴房、书房、工作室、卫生间、卧室、储藏室、阳台等组成,按各自功能可汇总为“污、洁、动、静”四大空间。

    工薪家庭如何挑选房型?

    适合广大工薪阶层的房型组合为:三房一厅两卫双阳台,两房一大厅双卫双阳台或一房一厅一卫一阳台。这些房型是适合三代人口的可分可合、自由分隔房型,建筑面积在70~130平方米,主卧室15~25平方米含书房,次卧室10~12平方米,卫生间4~6平方米,阳台4~8平方米,工作阳台3~5平方米,洗衣房4平方米。其中,客厅是房型设计中的重心,客厅宽度不小于4米的大开间,能够体现房型设计中的“客厅效应”。大厅的功能主要是家庭起居、会客,其朝向为南向或景观向。层高一般来说是2.7米,净高不低于2.5米,一些住房的净高可达到2.2.9米甚至3.0米。

    房屋朝向的选择技巧

    良好的朝向,可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室,改善住宅室内环境,如光、温度、卫生状况,对居住者的身心健康十分有利。通常认为,住宅朝向以正南,东西次之,朝北最次。当然,还应考虑开窗时所面对的环境,即“窗景”。同层南北不同朝向的价格平均相差10%~15%,甚至20%以上,价格和朝向平衡后选择为佳。

    如何判断房屋采光的好坏?

    采光质量受光面大小、朝向,以及是否直接采光的影响。采光面指用于采光可客户面积与房间面积的比例,比例越高,采光效果越好。长期生活在阴暗环境中,依靠人工照明,对人的身心健康十分不利。选购住宅时,其主要房间应有良好的直接采光。直接采光指采光窗户直接向外开设;间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊、直接采光的厅、厨房等开设。间接采光效果不如直接采光。一般要求房屋至少要一面采光,厨房卧室和起居室必须要有直接采光。

    如何判断房屋通风的好坏?

    住宅的通风要满足人对空气流动的基本要求,开启门窗时要保证室内外空气顺利流通,特别是在炎热的夏季要有穿堂风。通风的另外一个作用是能迅速排除房间内部的异味。卫生间也必须满足通风的要求。

一套住宅占据住宅楼的两个朝向,如板式住宅的南与北、东与西,塔式住宅的东与南、南与西等。如果只占据一个朝向时,通风效果就要差一些,这时可以考虑利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。

    如何挑选房屋的环境?

    好的建筑物还需要有好的环境。买房看环境,一定要近看“小”环境,远看“大”环境。“小”环境主要是指楼群小区环境,如:是否封闭小区,物业管理怎样,绿化覆盖率是多少,居住者成分如何;“大”环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。封闭式小区涉及入住后的安全性和私密性,比不封闭的物业优越;专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强;绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积,绿色令都市人有回归自然的感觉,绿化面积的多少也是衡量小区档次的一个标志。

    如何评判配套设施?

    购房时要看小区的市政配套设施、生活配套设施、休闲配套设施、交际配套设施以及购物条件等等。其中市政配套设施的管线是集中布置,要离墙近,外露少,安全性要好,另外重点考察小区的水源是否清洁达标。此外还有小区的学校、超市、会所、健身娱乐等生活配套设施也应仔细考察。

    如何评判物业管理?

    物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。好的物业管理会给自己将来的生活带来便利,而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活,还可能引发大量纠纷。看房不可不问物业管理,要积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司,能查看他们的有关资质、实力的文件,亦可去他们现服务的其他小区打听有关他们的服务行为。

    如何选楼层?

    一般来说,住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次。选择楼层要考虑以下几个因素:遮挡及采光情况;生活的便利程度;环境要求;家庭人口年龄构成及健康状况;住宅楼的总层数。高楼层,遮挡越少,采光越好,且能避开低层次楼内外嘈杂环境及交通噪音和粉尘污染,特别适合在家生活时间较短的中青年人居住;低楼层,上下楼比较方便,适宜老年人居住,可增加其户外活动的机会。

    不利的方面:住宅楼的底层由于受遮挡可能性,且有污水外溢、地面潮湿,人来人往安全性差,在购房者选择层次时往往不被看好;住宅楼的顶层建筑质量问题发生频率高,如渗漏,且存在隔热不好、供水不足、上下楼不便等缺陷。

    如何选底层?

    首先,要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关,长期住在这种房子里,不仅电器、家具易生锈、发霉,人也易患风湿。

    其次,注意各种管道是否畅通,底层因布置了各种管道尤其是下水道,如果管道质量差或设计不合理,则管道易堵塞。

    再次,注意采光问题,底层因处在楼房层,故其采光和通风往往受到限制,请专家或技术人员帮助鉴定一下。

    如何选顶层?

    顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大,下雨天易积水,常常“水深火热”。因此,消费者在买房时,要考察顶层的隔热、防水措施及其效果,看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶,顶层的构造变化部位是否衔接良好,因为通风效果好易散热、散潮,而屋顶漏通常出现于构造变化部位。

    电梯和楼间距的标准是什么?

    时下许多塔楼和小高层的楼房中,电梯的质量已越来越不容忽视。看房时要仔细查看该楼盘所用电梯的品牌资质,是否有国家颁发的合格证书等。同时还要查看步行楼梯的安全情况,楼梯宽度是否符合标准,楼道是否畅通,发生危险情况时,是否有利于逃生等等。国家有专门的法规对楼间距做出了限定,不管是塔楼还是板楼,都必须达到日照、通风、采光有利于居住的要求。对于塔楼和板楼的区分,板楼南北通透,采光好,而塔楼则土地使用率高,虽然从形式上看比较单调,但是实际效用比较高。板楼的楼间距按照国家法规的规定不能低于楼高的1.7倍,而塔楼则不能低于楼高的1.2倍。

    如何判断楼盘的使用率?

    业界有一个通用的公式,就是用室内建筑面积除以整个建筑面积。以发展商的标准,塔楼的使用率应该不低于70%;从设计的角度来看,一般是不应低于75%,这是的标准。板楼的使用率一般应该能够达到80%到85%,的可能达到90%,板楼的使用率的计算涉及到分摊面积的计算,一般由房管局去测量计算,超过80%即为合理的数值。同时,层数不同,使用率也不同。

    如何计算房屋面积?

    公式一:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

    在我国大部分城市,根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,房屋销售仍按建筑面积计算价格。商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

    公式二:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

    套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时,其一半的面积净高不低于2.1米,其余部分最小净高不低于1.5米,符合以上要求的可计入使用面积;否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的,不计算使用面积;超过6平方米的,超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。

    阳台建筑面积:按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

    公式三:分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

    单元分摊的公用建筑面积由两部分组成:①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

    公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。

将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。

    房屋质量如何把关?

    在商品房选购中,最难把握的就是质量问题,这也是日后使人感到烦恼最多的问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患,主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理、质量监督等几个方面,由于专业性较强,一般购房者很难检验。购房者必须认真审阅商品住宅楼的《住宅质量保证书》、《质检合格证书》、《住宅使用说明书》等相关证件来考察住宅楼的质量。

    此外,住宅的抗震力是一个不能不予以深切关注的问题。按照国际标准,地震里氏震级5级以上就开始破坏建筑物。因此,5级以上的地震区在住宅设计时应考虑防震。住宅抗震性能的高低主要取决于建材质量的好坏,以及承重结构的连接形式、施工质量和地基的状态。

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